2023年8月18日，恒大在美国申请破产保护；9月28日，恒大集团执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。恒大在美申请破产保护这一把债务中国化、资产美国化的操作，揭开了许家印通过内保外贷、自购美元债、家族信托这三大渠道把资金左手倒右手，造成内资出逃，也延续了房地产市场的“烂尾楼”恐慌。但随着“保交楼”政策出台、证监局对恒大立案、许家印被捕以及央行等多方表态，中国房地产态势开始日渐明朗。

图1 恒大集团前执行董事及董事会主席许家印

恒大事件始末与教训

恒大集团是中国房地产行业的龙头企业，在中国房地产市场高速发展的过去二十余年里，恒大一直高举高打，以极强的现金流管理能力不断举债扩张，在2017年超越万科位居中国房地产行业之首，当时的资产规模达万亿，年销售规模超过4000亿元，掌舵者许家印也一度登顶中国首富。此后，恒大除了在房地产主业上继续高歌猛进，还不断加码金融、健康、文化、旅游、体育等其他业务板块，逐渐形成一个规模巨大的商业集团。

然而在2020年，随着房地产市场的泡沫出清，监管加力促使房地产企业降负债、去杠杆，但恒大却在持有巨额负债、利润连年下跌的情况下仍旧增加有息负债，使得恒大在2021年时财务状况进一步恶化，被曝出已负债1.9万亿，引发市场恐慌，股价在当月暴跌超80%。

从2022年到2023年，不少媒体报道恒大“暴雷”事件近态，揣摩这个负债2.4万亿的房地产届庞然大物倒下的结果与影响，直到恒大在美国宣布破产、许家印被捕，才算靴子落地，坚实了房地产行业改革新面貌的决心：绝不能开启纵容内资外逃的先河，补窟窿、保交楼、产业转型。

恒大的发展与坍塌，是中国房地产行业发展的缩影，也是改革决心的落点。从传播侧看，恒大的“雷”铺垫的够久，议题的持续时间长，使得恒大的结局落在了民众的意料之内，辅以政府的一系列“保交楼”政策稳定房地产行业的民心，弱化了“烂尾楼”可能带来的社会冲击。

组合拳打出大变局

事实上，中国房地产行业的高周转、高成本、高杠杆模式所带来的风险是随着楼市疲软、库存消化能力弱而加剧的，对此政府在2016年提出“房住不炒”的供给侧改革，就给了房企转型的机会，但恒大显然没有汲取教训。房地产行业的下行是经济周期叠加人口周期下行的必然，而2022年7月28日的政治局会议首提“保交楼”，无疑提振了阻隔“烂尾楼”断贷潮的信心与购房者的信心，是房地产行业软着陆的呼吁与保障，获得了各地各方的积极推进。

目前，已推出两批共3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，有力推动各地项目复工建设。一年以来的保交楼会战中，有些地方取得了明显成果，但相当多项目的交付，仍因多方拉锯，处于板结状态。

为了继续“稳楼市”，振奋低迷的房地产市场情绪，政府打起了政策组合拳，从消费与投资两端发力提振市场。针对购房者，降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”；针对房企，证监会放宽条件，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制的影响。

此外，“房改”的下一步是住房双轨制，2023年8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出：加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋；让商品住房回归商品属性，推动建立房地产业转型发展新模式，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

图2 央视新闻专访中国人民银行行长潘功胜

这一套财政组合拳，配合地方政府、主流媒体以及各房企的综合响应与宣传，为焦虑的刚需购房者们打了一剂强心针，为房地产企业的大变局奠定基础：以“房住不炒”为纲，解决长期以来积累下来的“保交楼”与“断供”等问题，租购并举，降低房地产的金融属性，发展房企的多元收入模式，从“制造业”向“服务业”转型。

11月10日，央视新闻对中国人民银行行长、国家外汇局局长潘功胜进行了专访报道，为公众关心的议题进行答疑解惑，潘功胜表示房地产金融和地方债风险总体可控，中国建设报、金融时报等多家主流媒体都进行了转发。此前，11月7日，中国人民银行副行长张青松在国际金融领袖投资峰会上表示，房地产行业出现调整是自然现象，政府会谨慎地防范调整过快过急，衍生出不必要风险。同时他表示，对中国房地产市场相当有信心。这一系列宣传组合拳，也助力了房地产大变局加速到来。